Baisse de l'immobilier : nous avons fait le calcul, les villes où il faut acheter, celles où il vaut mieux louer

Atlantico : On constate une poursuite de la baisse des prix en raison d'une demande atone et d'une conjoncture difficile. Quels sont les indicateurs qui confirment cette tendance ?

Sébastien De Lafond: Nous avons créé un indicateur de tensions immobilières qui nous permet de prévoir l'évolution des prix. Il mesure les rapports de forces entre les acheteurs et les vendeurs. Nous savons que lorsqu'il y a plus de trois acheteurs actifs pour un vendeur d'appartement, les prix vont augmenter. Lorsqu'il y a trois ou deux acheteurs actifs pour un vendeur, les prix seront stables. Et quand il y a moins de deux acheteurs pour un vendeur, les prix vont baisser. Partout en France, la conjoncture indique que nous sommes en dessous de ce dernier cas, ce qui explique la baisse du prix de l'immobilier en France.

Comment explique-t-on la poursuite de la baisse des prix dans l'immobilier ?

Sébastien De Lafond  : Notre indicateur nous permet de confirmer la tendance vers la baisse même si cette baisse des prix a été moins importante que prévu. Notre prévision indiquait pour Paris, une baisse de 3 à 5% du prix de l'immobilier, elle sera de 2,8 en 2015. Pour Lyon, nos prévisions indiquaient le même pourcentage de baisse, elle sera de 2,1% en 2015. Quant à Marseille, la baisse prévisionnelle de 2014 était de 5 à 7%, elle sera de 3,8% cette année.

L'une des causes de cette baisse est liée à la diminution du taux d'emprunt qui donnait beaucoup de pouvoir d'achat supplémentaire aux acheteurs. On sera donc en déficit d'acheteurs en 2015, ce qui va engendrer une baisse des prix de l'immobilier. La baisse d'un marché s'explique aussi par sa fluidité, son accessibilité. A Paris, les prix du mètre carré baissent petit à petit, cela fait trois ans que la tendance se confirme, même si les prix avaient beaucoup augmenté durant 10 ans jusqu'en mai 2011.

Laurent Vimont : Les évolutions de prix seront quasiment inexistantes dans Paris. On sera encore sur un marché de pénurie car dès que les prix baissent un peu, le marché attire de nouveaux clients. A Lyon et Marseille, il est probable qu'on assiste à une baisse du prix entre 0 et 2% par an, sauf si les taux remontent. En règle générale, les centres villes attirent les acheteurs car le niveau d'attractivité est plus élevé que dans les campagnes, et de plus en plus de personnes aspirent à habiter près de leur lieu de travail, une donnée qui prend en compte les coûts de déplacements quotidiens et se reflète dans le prix de leur appartement.

Quelles sont les villes où il vaut mieux acheter actuellement, et celles où il vaut mieux louer ?

Laurent Vimont : La baisse des prix au niveau national a été d'un peu moins de 3% en 2014. Paris est un marché qui regroupe tous les excès. Durant  dix ans, la ville a vu le prix de son mètre carré annuel augmenter. Le marché parisien a toujours été extrêmement déficitaire, il a alimenté sa hausse tout seul. Les Parisiens qui achetaient, revendaient leur bien encore plus cher, pour acheter de nouveau un bien un petit peu plus cher que le précédent… Une méthode qui a eu pour conséquence l'augmentation des prix. Au final, on a arrêté d'acheter comme on a arrêté de vendre.

L'arrêt de cette hausse des prix parisiens a permis à des clients qui ne pouvaient pas acheter, les moins de trente ans, entre autres, de revenir sur le marché. Par ailleurs, à Paris, un certains nombres d'investisseurs ont disparu. Ils vendaient essentiellement des petites surfaces, telles que des deux pièces plutôt que des cinq pièces, ce qui a permis de faire baisser les prix.

Le juge de paix qui permet de faire baisser les prix, ce sont les taux bas qui ont eu une conséquence importante sur le fait d'acheter ou de louer. Beaucoup de Français veulent devenir propriétaires, mais ils sont nombreux à ne pas le pouvoir.

A Lyon, la baisse des prix a été de 4% en 2014, tandis qu'à Marseille, elle n'a été que de 1%.  Du coup, certains attendent encore que les prix baissent avant de se lancer dans l'achat d'un appartement, sauf qu'on ne sait pas quand cette baisse va s'arrêter.

De manière générale, il y a un rapport de 1 à 4 sur le volume des ventes entre Marseille et Paris, et un rapport de 1 à 2 sur le volume des ventes entre Paris et Lyon. Cela signifie que Paris doit réaliser environ 45 000 ventes par an, quand elles ne sont que 24 000 à Lyon, et 12 000 à Marseille. Les biens sont plus facilement vendus à Paris, ville qui comptabilise le plus de ventes, car c'est aussi la plus grande ville de France. Elle contient donc un turn-over impressionnant d'acheteurs chaque année.

Pour quels types de bien ? A quoi s'attend-on pour le futur dans chacune des villes ?

Laurent Vimont :  En France, à l'échelle globale, les biens vendus sont pour moitié des appartements et pour l'autre moitié des studios. Sur Paris, les biens les plus vendus sont des appartements qui font en moyenne 47,2m² pour un prix de vente de 382 519 euros. A Lyon, les appartements sont vendus en moyenne à 167 000 euros pour une surface de 64,9m². Quant à Marseille, le prix moyen d'un appartement est de 140 000 euros pour une surface de 60m².

A Paris intra-muros, on observe que les familles les plus présentes sont les trente-quarante ans, qui représentent 26% des achats. Tandis que les moins de 30 ans représentent moins de 17% des clients acheteurs. A Lyon, les trente-quarante ans représentent 30 % des achats, tandis que les moins de trente ans représentent 26,5% des achats. Enfin à Marseille, les trente-quarante ans totalisent 25% des achats, tandis que les moins de trente ans font 17,6% des achats.

En catégorie socio-professionnelles, les employés-ouvriers à Marseille forment la plus grosse famille d'acheteurs avec 36,5% des biens. A Lyon, ils représentent 41.5%, et dans Paris ils sont 9,8%. Différence notable, à Paris, la grosse famille d'acheteurs, ce sont les cadres moyens, quasiment 40%.

Autre chiffre intéressant : la destination des biens. 54,8 % des ventes à Paris sont faites à titre de résidence principale,  25% à titre de placement et 8,4% en résidence secondaire. A Lyon, c'est 71,8% en résidence principale, 2% en secondaire et 14,8% à titre de placement. Quant à Marseille il s'agit de 73,1% en résidence principale, 2,7 en secondaire, et 21.5 % à  titre de placement (c'est-à-dire ceux qui achètent mais louent leur bien).

Comment peut-on expliquer un tel écart entre les différents prix de l'immobilier ?

Laurent Vimont:  Le paramètre a prendre en compte, c'est le niveau de construction de logements depuis 10 ou 15. Dans ce domaine, Paris a atteint le record absolu du taux le plus faible. Son niveau de construction n'a cessé de baisser. Dans les années 2011-2012, on construisait environ 100 000 logements  par an (des appartements en copropriété), en 2014 on n'en construit plus que 70 000.

Paris ne produit que 500 à 800 logements neufs par an, là où à Marseille et à Lyon, il y a déjà eu beaucoup de programmes de sortie de terre. Or, il ne faut pas oublier que c'est la production de logement neuf en France qui permet de juguler la hausse des prix de l'immobilier. Le deuxième paramètre à prendre en compte, c'est qu'il y a dans Paris, de nombreux anciens immeubles d'appartements qui ont été transformés en bureaux.