Petits conseils aux parents de nouveaux étudiants à Paris : comment éviter les pièges de la location

Atlantico : Il y a en France 165 000 logements étudiants, alors que la France compte 1,4 million d’étudiants. D’après le CROUS, ils étaient, en 2014, 28 % cherchant un logement individuel auprès des particuliers ou d'agences et 12 % choisissant la colocation. Face à cette forte demande, on assiste depuis plusieurs années à une recrudescence des contentieux concernant des cas arnaques au logement. Comment faire pour être certain d'avoir un logement à la rentrée et quels sont les arnaques les plus courantes auxquelles font face les étudiants ?

Frédéric Blanc : Le premier conseil, est de s’y prendre le plus tôt possible, car les arnaques profitent de l’urgence dans laquelle se trouve les locataires étudiants qui ont des périodes très spécifiques pour entrer sur le marché de la location (entre juillet et septembre). La ^première arnaque à laquelle ils peuvent se retrouver confrontés, c’est l’arnaque au "mandat cash", qui fait miroiter un bien largement en dessous des prix du marché. Le bailleur est à l’étranger (ou très loin du bien loué) et demande à ce qu’on lui vire de l’argent par mandat avant de se déplacer pour faire la visite afin de s’assurer du sérieux du candidat locataire.

Ensuite, ce sont les vendeurs de listes qui se font passer pour des agences immobilières faisant ainsi miroiter au locataire l’exclusivité sur le bien repéré et vous font payer pour le visiter… En réalité, ce ne sont que des vendeurs d’annonces périmées qui n’apportent aucune garantie à l’étudiant sur la disponibilité du bien, la fiabilité de la description etc… Une arnaque qui a fait une multitude de victimes étudiantes (voir décision de 2014 contre CASA IMMO suite plainte UFC) qui ont du débourser entre 250 et 450 euros, selon les enseignes, pour une coquille vide.

Enfin ce sont les facturations de frais illicites (honoraires de location, frais administratifs ou service d’avis d’échéance, frais d’état des lieux avant loi ALUR…) par les agences immobilières au locataire…Ces pratiques ne concernent pas spécifiquement les étudiants, mais qui en raison de leur faible pouvoir d’achat (600 € en moyenne et par mois) ) leur sont particulièrement préjudiciables.

Comment faire pour les repérer ?

En général (mandat cash et vendeurs de listes), ils demandent de payer une somme d’argent avant que vous ayez signé le contrat de location. Si une telle demande vous est faite passez votre chemin. Méfiez-vous aussi des annonces de biens qui sont très attractives qu’il s’agisse du montant du loyer ou d’éventuels honoraires ou frais d’entrée. C’est rarement le cas en zone tendue (là où les universités sont implantées). De même, pour les annonces émanant de soi disant agences immobilières qui n’ont pas de photos : ce sont les annonces de vendeurs de listes et c’est une arnaque.

Au moment de louer un logement, deux possibilités s'offrent aux étudiants. Payer des frais d'agence et passer par un professionnel ou choisir une solution plus économique et louer son logement auprès d'un particulier. Quels sont les risques lorsque l'on passe par un particulier ?

A ce niveau, il n’y a pas de différence majeure entre les biens gérés par une agence et ceux en direct par les propriétaires. On a vu encore très récemment (le 15 avril dernier) une agence immobilière condamnée solidairement avec le propriétaire pour avoir loué un bien d’1,56m² (voir ici).

Mais il est vrai que beaucoup de marchands de sommeil passent par le marché des particuliers ce qui peut accroitre le risque pour les locataires. On a remarqué également que certains marchands de sommeil passent par les vendeurs de listes ce qui doit renforcer la méfiance des étudiants à l’égard de leurs annonces.

De plus, il est difficile de dire à un étudiant de renoncer à une partie du parc locatif au regard du manque criant d’offre ! Il ne faut pas oublier que dans les zones tendues les honoraires d’agence ont quand même bien baissés pour les petits logements (ceux des étudiants) : au moins de 50% ce qui devrait leur ouvrir un peu plus les portes de l’ensemble du parc, même si la dernière étude faite par une association de consommateur démontre que seulement 7 agences sur 10 respectent ces plafonds.

Certains nouveaux services se développent qui consistent à faire payer des abonnements au locataire (environ 14 € pour les étudiants) pour le mettre en relation avec des propriétaires qui se sont inscrits gratuitement sur leur site, et qui ne veulent pas passer par une agence, et ce jusqu’ à ce qu’il trouve. Cependant, il n’y a aucune garantie sur le fait qu’un propriétaire vous contacte, et donc un risque d’investir à fond perdu.

Le mieux, c’est de commencer la recherche tôt sur des sites assez fiables (pap, seloger…) – car ils vérifient un peu mieux le contenu des annonces diffusées. Certains vont même jusqu’à supprimer directement les annonces de biens trop alléchantes - et de se mettre des alertes pour avoir l’annonce au moment où elle paraît et ainsi pouvoir appeler dans la foulée de l’alerte. C’est le seul moyen quand on sait qu’un bien, dans les périodes estudiantines de location, "part" dans les quelques minutes qui suivent sa parution.

Avec la loi ALUR, les honoraires des agences immobilières sont désormais encadrés. Pour autant, est-ce une garantie de passer par une agence immobilière ? Comment s'assurer du sérieux de l'agence ?

Non en aucun cas le fait de passer par une agence apporte une garantie particulière à l’étudiant. Elle ne représente en vérité que les intérêts de son mandant, le bailleur, et donc des intérêts en contradiction avec ceux du locataire. Il ne faut juste pas le perdre de vue et savoir contre expertiser toutes les informations qu’elle peut délivrer (mesure son logement, les états des lieux qu’elle tente parfois de rédiger unilatéralement en demandant simplement une signature à la fin au locataire)…Pire, une agence à même tendance à facturer en plus des honoraires de location désormais encadrés, des frais illicites que ne facturerait pas aussi systématiquement les bailleurs personnes physiques comme des frais administratifs, avis d’échéance, ou encore attestation CAF…ou bien encore appliquer des clauses pénales exorbitantes comme les 10% du loyer que les agences immobilières ont généralisés avant la loi ALUR. Certaines agences demandent même des chèques de réservation alors que c’est explicitement interdit par la loi !

Un locataire peut être aidé par les ADIL ou bien par les associations de consommateurs tel que l’UFC QUE CHOISIR qui a des antennes dans toute la France et qui traitent beaucoup les litiges locatifs ou encore saisir la DDPP de son département pour signaler l’arnaque dont il a été victime.