Le Royaume-Uni face aux périls d’une belle bulle immobilière

Les emprunteurs étaient déjà 32% à s’endetter pour plus de 25 ans en 2012, soit 10 points de plus qu’en 2010, preuve supplémentaire de la frénésie qui agite le marché.

Cette situation inquiète les autorités et le nouveau Gouverneur de la Banque D’Angleterre, Mark Carney, a sonné l’alarme le 18 mai. Pour le Gouverneur, la situation immobilière représente la plus grande menace pour la stabilité financière du pays et des actions doivent être menées. Face à l’incapacité d’action de la Banque d’Angleterre pour répondre au problème de l’offre de logement, plusieurs pistes sont alors évoquées pour contraindre la demande.

Et notamment arrêter les programmes gouvernementaux soutenant la demande immobilière, en l’occurrence la réforme "Help to buy", sorte de résurgence idéologique du marché "subprime" américain. Ici encore le gouvernement fourni une garantie aux emprunteurs les moins bien lotis selon l’approche pourtant contre-productive du "tous propriétaires".

D’autres mesures sont considérées, et notamment du côté de la régulation bancaire. Imposer des standards de prêts plus sévères, limiter la durée des prêts, limiter la part de l’emprunt au regard du prix total. Autant de réformes qui ont fait leur preuve pour calmer le marché du logement et qui peuvent être accompagnées de réformes portant sur l’offre immobilière. En incitant la formation d’une offre plus importante, tout en contraignant la demande, l’apaisement est à portée de main. 

La dernière piste évoquée par Mark Carney, improbable, serait la modification de la politique monétaire, dite accommodante, pratiquée au Royaume Uni. Pour beaucoup, c’est bien cette politique qui est la cause de la bulle elle-même. Une vision trop simpliste.

En effet, une politique monétaire a vocation à s’appliquer à l’ensemble de l’économie de la zone couverte par la monnaie considérée. L’immobilier n’est ici qu’un secteur parmi d’autres, et seul l’ensemble doit être considéré par la Banque centrale, dans son rôle de politique monétaire. Et l’économie Britannique prise dans son ensemble, même si elle est bien portante, n’est pas en situation de bulle. En l’espèce, si Mark Carney en venait à restreindre la politique monétaire du Royaume afin de contrer la situation immobilière, son action aurait pour conséquence d’affecter l’ensemble de l’économie. Ce qui revient à sanctionner l’ensemble des secteurs économiques pour un seul mauvais élève. Une absurdité. Et ceci aussi longtemps que l’inflation ne gagne pas le pays, ou que le plein emploi n’est pas atteint. Auquel cas il reviendrait effectivement au pouvoir monétaire d’agir pour calmer une économie frénétique, dans son ensemble.

Pour être efficace dans une situation de bulle, lorsque celle-ci se limite à un ou quelques secteurs, c’est au régulateur d’agir. Que ce régulateur soit le législateur lui-même ou la Banque Centrale dans le cas où celle-ci est également pourvue des pouvoirs de contrôle du secteur financier. Limiter la durée des crédits, limiter la capacité d’emprunt, mettre en place des contrôles de stricte solvabilité, sont des remparts efficaces contre l’envolée des prix de l’immobilier. Et le meilleur moyen de ne pas mettre en danger l’ensemble de l’économie par des risques de stabilité financière. De l’autre côté du spectre, le soutien de la construction et le développement de l’offre viendra assainir le marché. Une telle contrainte ne pèsera pas non plus sur la croissance économique dans son ensemble, car la perte d’intérêt pour l’immobilier aura mécaniquement pour effet de venir soutenir un ou plusieurs autres secteurs. L’argent que les ménages ne dépenseront pas dans l’immobilier trouvera toujours un autre chemin.

Pour lire le Hors-Série Atlantico, c'est ici : "France, encéphalogramme plat : Chronique d'une débâcle économique et politique"