Inflation : vers un atterrissage en douceur des prix de l’immobilier… ou un crash ?

Atlantico : Comme le signale notamment un article des Echos, les taux d’intérêts immobiliers augmentent et il est de plus en plus difficile d’obtenir un crédit immobilier. Sommes-nous en train d’arriver au moment de la conjoncture économique où les prix de l’immobilier vont être amenés à baisser ? ou atteindre un plateau ?

Charles Reviens : L’article des Echos évoqué ne concerne pas l’évolution des prix mais le tarissement progressif de l’accès des ménages aux prêts immobiliers et donc le grippage du marché hypothécaire. Cela est d’abord lié à la forte hausse des taux d’intérêt sur les neuf derniers mois : ainsi le taux fixe à 20 ans sont passés de 1,10 % en janvier à 1,85 % en août 2022. Mais se produit en outre un effet ciseau avec le taux d’usure limité à 2,67 % qui embarque d’autres couts et constitue une limite pour les banques les amenant à refuser un nombre croissant de dossiers de prêts.

Il n’est pas ici question de faire de la divination sur l’évolution des prix de l’immobilier, mais on voit mal comment les évolutions structurelles en cours conduiraient à la poursuite d’une hausse des prix ininterrompue depuis une décennie et même accélérée à l’occasion de la pandémie covid-19 comme l’indique par exemple l’index FMI du prix de l’immobilier.

Cette évolution des prix immobiliers prend en compte de multiples spécificités locales mais est corrélée à différentes variables de contrôle : taux d’intérêt, revenu réel des ménages acquéreurs impactant leur capacité à emprunter et le niveau de leur demande, stocks de logements disponibles à l’achat…

Dans ce contexte incertain, les professionnels s’interrogent sur la nature plus ou moins brutale et durable de l’ajustement, le seul consensus concernant l’interruption de la forte hausse des dernières années.

Une question qui revient sur la baisse des prix immobiliers est de déterminer si celle-ci sera progressive ou brutale. Quels sont les indices économiques et arguments qui pourraient laisser penser que nous nous dirigeons vers l’un ou l’autre des scénarios ?

C’est l’ampleur de la baisse des prix qui distingue un crash (baisse égale ou supérieure à 20 % sur une période courte) et une correction ou un atterrissage (baisse entre 10 et 20 %).

Les circonstances d’une crise brutale ont dans le passé été souvent liées à la dureté de la récession économique qui accompagne souvent le crash, mais également aux circonstance obligeant les vendeurs à se défaire sans délai des logements compte-tenu de leurs contraintes financières, qu’il s’agisse de ménages, de professionnels (promoteurs face à une crise de surproduction) comme on l’a vu en France dans les années 1990 ou en Espagne dans les années 2000, ou d’acteurs bancaires déstabilisés comme en 2008-2009.

Les circonstances en faveurs de l’atterrissage sont souvent liées à la limitation de la demande (stagnation ou baisse du revenu des ménages, hausse du chômage). La solidité financière des professionnels de l’immobilier et du secteur bancaire joue également beaucoup sur le caractère modéré de la correction.

Quels sont les exemples de l’histoire du marché immobilier récents qui permettent d’éclairer ce qui pourrait se passer dans les prochaines semaines sur les marchés immobiliers ?

Si l’on reprend la distinction entre crash et correction évoquée à la question précédente, on peut avoir en tête la crise de surproduction qu’a connu l’Espagne à partir du milieu des années 2000 : la part du logement dans son économie avait tout simplement doublé en 20 ans par surinvestissement et est revenue à son niveau initial 10 ans plus tard après de très sévères ajustements de prix et la restructuration profonde de ses secteurs de la promotion immobilière et de la construction. On peut noter une évolution encore plus puissante pour la Chine dont l’enjeu macroéconomique du secteur logement et promotion inquiète fortement le FMI dans ses derniers rapport sur le pays.

En Irlande et au Royaume-Uni, la forte baisse des prix de la fin des années 2000 est liée aux difficultés du secteur bancaire dont certains acteurs majeurs étaient en très grande difficulté et avaient brutalement coupé le robinet du crédit et donc réduit drastiquement le pouvoir d’achat des acquéreurs.

Dans un autre style, la crise britannique des années 1990 correspondait à la combinaison de taux d’intérêt élevés et d’un chômage également important qui a forcé nombre de ménages à mettre leurs biens sur le marché pour éviter l’insolvabilité.

En revanche en Europe continentale et en France, la crise économique de 2008-2009 a occasionné davantage une correction qu’une crise, dont la dernière d’ampleur en France date des années 1990.

Les circonstances actuelles sont par nature différentes de celles des années passées : incertitude générale, perspective d’un ralentissement économique, résurgence de l’inflation notamment des prix énergétiques, supervision attentive du marché hypothécaire par les autorités prudentielles. Cette dernière volonté de refroidir le marché est particulièrement notable à ce jour.