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La cherté du logement affecte la croissance : un ménage qui n'a qu'un faible "reste à vivre", après avoir payé sa mensualité de prêt, consommera beaucoup moins.
La cherté du logement affecte la croissance : un ménage qui n'a qu'un faible "reste à vivre", après avoir payé sa mensualité de prêt, consommera beaucoup moins.
©Reuters

Toit toit mon toit

Fossé grandissant entre les salaires et les prix de l'immobilier : l’accession à la propriété, un rêve de plus en plus lointain

Depuis l'an 2000, le taux d’effort pour devenir propriétaire a augmenté de plus de 60% en France. Là où le prix d'un logement équivalait à 3,5 années de revenus nets d'un ménage, ce ratio est passé à 5,5 années de nos jours.

Henry Buzy-Cazaux

Henry Buzy-Cazaux

Henry Buzy-Cazaux est le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers.

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Atlantico : L'accès à la propriété d'un bien immobilier devient de plus en plus difficile outre-Manche. Le fossé entre prix de l'immobilier et revenu médian des ménages s'est largement creusé en 20 ans, comme le souligne une enquête du Guardian, parue le 2 septembre. Un tel constat est-il transposable à la France ? Comment décririez-vous l'évolution du marché français depuis 1995 ?

Henry Buzy-Cazaux: La situation française est à cet égard comparable à celle de nos voisins d'outre-Manche. Chez nous, le décrochage entre l'évolution du prix des logements et les revenus date de la fin des années 90. Le phénomène s'est accéléré ensuite. Au bout du compte, les valeurs ont cru de 170% en moyenne entre 1999 et 2012, et même de 200% à Paris et sur certains marchés tendus.

La différence avec les marchés anglo-saxons tient à la manière dont le marché se corrige pour rapprocher les capacités contributives des ménages et les prix : chez nous, pas de purge rapide, pas d'opération vérité. Les baisses de prix sont progressives et on peut les trouver lentes. La logique anglo-saxonne est plus brutale. On l'a constaté à chaque fois que les prix s'étaient trop éloignés des moyens des acquéreurs.

Il n'y a pas de jugement à porter, ce sont des logiques de marché culturellement distinctes. L'intérêt de corrections franches est clair : les ménages s'en trouvent resolvabilisés et l'activité repart sans délai. En revanche, il y a un effet d'appauvrissement des propriétaires dangereux pour la consommation et la croissance. En France, la théorie du "tunnel de Friggit" se vérifie : l'économiste a démontré dès 2010 qu'une baisse de l'ordre de 35% des prix était nécessaire, et qu'elle se produirait probablement en 5 à 8 ans. Il n'a pas exclu une correction plus lente, en 20 ans. Le premier scénario est en train de se produire. Dans les marchés les moins tendus, cette correction a déjà eu lieu. Sur les autres, elle a débuté, et entre un tiers et la moitiè du chemin a été parcouru.

Depuis trois ans, les prix à la vente ont globalement baissé en France. Une baisse suffisante en comparaison de l'évolution de la solvabilité des ménages ?

Non, les prix n'ont pas suffisamment baissé. C'était vrai il y a deux ou trois ans. Il s'ajoute à ce constat l'absence d'espoir d'augmentation à court terme des revenus des ménages, avec un marché de l'emploi très dégradé. Cette réalité pèse encore plus sur les prix. Globalement, en 15 ans, le taux d'effort pour devenir propriétaire a cru de plus de 60% : là où le prix d'un logement équivalait à 3,5 années de revenus nets d'un ménage, ce ratio est passé à 5,5 années. Il est en Allemagne moitié moindre.

En plus, la cherté du logement affecte la croissance : un ménage qui n'a qu'un faible "reste à vivre", après avoir payé sa mensualité de prêt, consommera beaucoup moins. Les Américains ont une jolie expression, ils parlent de "house poor" pour désigner ces accédants qui n'ont même plus de quoi se meubler ni aller au restaurant après s'être portés acquéreurs de leur logement. L'enjeu de la baisse des prix est là. Pour moi, j'estime que sur les marchés tendus tels Paris, une correction de 5% de plus à court terme serait salutaire.

L'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), que vous présidez, s'apprête à faire des recommandations sur cette thématique auprès du gouvernement dans le cadre du projet de loi de finances 2016. Quel rôle les aides publiques pour l'achat ont-elles à jouer ? 

L'IMSI est une école appliquée, mais c'est aussi un centre de recherche sur la politique du logement. A ce titre, nous menons avec nos étudiants des travaux utiles aux pouvoirs publics.

Sur les aides, j'ai une première conviction : la situation des finances du pays ne permettent plus de créer des aides au-delà de celles qui existent, dont le prêt à taux zéro, qui a prouvé son efficacité dans le neuf et l'acquisition amélioration.

En second lieu, la preuve est faite que les aides à l'ancien ont un effet pervers : elles soutiennent les prix, voire favorisent leur augmentation. En clair, la résolvabilisation des acquéreurs est neutralisée par un gonflement artificiel des prix, en tout cas en zone tendue. C'est un jeu à somme nulle, dangereux pour le marché et les finances publiques. Pour ces raisons, je ne plaide pas en faveur d'une aide directe à l'achat de logement, quelle que soit sa forme, prêt à taux nul, prime, réduction ou déduction d'impôt. La logique est différente dans le neuf.

Concrètement, quel type de mesure pourrait permettre de faire évoluer la situation à court et moyen termes ?

Le problème à régler d'urgence est celui des droits de mutation à titre onéreux, improprement nommés "frais de notaire", parce que les notaires en sont les percepteurs pour le compte de l'Etat et des collectivités locales. Ils grèvent de 7% le prix d'un logement et sont acquittés par l'acquéreur. Il s'agit d'un impôt archaïque, qui freine les mutations. En plus, il n'est pas affecté, c'est-à-dire que les collectivités qui l'encaissent majoritairement, les communes et les départements, ne sont pas obligées d'en réinvestir le produit dans la politique du logement.

Propos recueillis par Adeline Raynal

 

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