Encadrement des loyers : l’idée toxique dont l’application produit les effets inverses à ceux recherchés 

Atlantico : L’idée d’un encadrement des loyers fait son retour chez Christiane Taubira comme chez Fabien Roussel. Les expériences déjà menées par le passé, en France et à l’étranger, donnent-elles une possibilité d’imaginer que cela pourrait fonctionner ? Quelles leçons avons-nous eu de l’encadrement des loyers à Paris, Lille ou Berlin par exemple ? Ou ailleurs ?

Philippe Crevel : Ce n’est pas en cassant le thermomètre qu’on règle le problème. C’est une mesure plutôt archaïque, malthusienne, qui dans le passé a donné de piètres résultats. La dernière grande expérience en la matière en France, ce sont les loyers 1948, l’Etat avait voulu encadrer les loyers et empêcher l’inflation des prix. Cela n’a pas résolu la crise du logement de l’hiver 1954. Par ailleurs, lorsqu’on encadre les loyers, les propriétaires ne réhabilitent plus leurs logements, ce qui entraîne une dégradation des logements, donc ça ne va pas dans le sens du locataire. De plus, on crée de la pénurie. Les encadrements faits à Paris depuis quelques années n’ont pas non plus abouti à un meilleur accès au logement. Les expériences à l’étranger n’ont jamais été très concluantes non plus. A Berlin, la mesure a été prise puis abandonnée. Il y a actuellement une crise du logement à Berlin, comme dans toutes les grandes villes, avec une flambée des prix. Le gouvernement ne souhaite pas se diriger vers un encadrement. Il y a eu une demande de la population pour nationaliser les biens immobiliers appartenant aux investisseurs institutionnels (banque et assurance), là encore ça n’aurait pas résolu le problème. Ce n’est pas en bloquant les prix qu’on résout le problème de l’offre.

Pourquoi est-ce que chacune des expériences a montré l’inefficacité de la mesure ? Est-ce fondamentalement une erreur d’appréciation du problème ?

Aujourd’hui, les biens immobiliers valent de plus en plus cher à l’achat. Donc si vous bloquez les loyers vous diminuez la rentabilité de l’investissement immobilier au détriment du propriétaire. Aussi, il ne sera pas incité à investir ou à réinvestir et à entretenir. Ainsi, l’encadrement des loyers contribue à raréfier l’offre disponible. Les propriétaires vont chercher des biais pour contourner cela : la location saisonnière, les locations entre amis ou les dessous de table. On déstructure le marché, on le désagrège mais on ne résout pas le problème de la raréfaction des logements disponibles à la location, ce qui complexifie la recherche des locataires obligés d’aller de plus en plus loin des centres-villes ou de louer des biens de mauvaise qualité. C’est une erreur économique et sociale. L’encadrement des loyers est contreproductif, il n’incite pas les Français à investir dans l’immobilier.

Quelles sont les causes réelles de la pénurie de logements en France ? Dans quelle mesure la fiscalité est-elle trop élevée ou le droit du logement trop lourd ?

La pénurie de logements est liée à plusieurs facteurs. Le premier, c’est la raréfaction du foncier. Dans les grandes villes, on refuse de construire en auteur. D’autre part, souvent les communes préemptent pour faire du logement social ce qui ampute d’autant le logement privé. Par ailleurs, la Cour des comptes l’a souligné à plusieurs reprises, le marché de l’immobilier est aussi haut en raison des aides au logement. Elles incitent les opérateurs à augmenter les prix. Personne ne joue le jeu. Le troisième facteur, c’est qu’on veut bien des logements mais pas près de chez soi. Les riverains ne veulent pas de ce qui peut nuire à leur tranquillité, à la vue ou au confort. Le quatrième facteur, c’est la fin de l’industrialisation du secteur du bâtiment. Les coûts de construction en France sont élevés car c’est un monde de PME petites qui utilisent peu de matériaux industriels, ce qui génère des surcoûts. Les surcoûts sont générés par des normes, par exemple environnementales. Dernier facteur, la fiscalité globale en France, elle contribue au mouvement haussier et par ricochet à la pénurie. De plus, on demande aussi des garanties de plus en plus élevées qui contribuent à restreindre l’accès au logement.