La "Chine du bas" victime de la bulle immobilière

Les prix résidentiels en Chine sont encore orientés à la hausse (+0,7% en août), mais le rythme de croissance ralentit (+6,9% en août 2010 et +6,8% en juillet 2010), ce qui atteste de l’efficacité des mesures prises par le gouvernement central pour éviter la surchauffe sur le marché de l’immobilier. Pour signifier l’importance de cette bulle, qui fait du marché immobilier chinois l’un des plus chers au monde rapporté au revenu local : en 2006 le prix moyen d’un appartement à Beijing (Pékin) s’établissait à 100 000 dollars - soit 32 fois le revenu annuel moyen d’un citoyen de la région -, en 2011 ce prix était de 250 000 dollars soit 57 fois le revenu annuel moyen local.

Changement annuel du marché résidentiel dans les neuf plus grandes villes chinoises - Source : Dragonomics

La Standard Chartered Bank estime que des cités de seconde zone, telles que Dalian et Tianjin, pourraient avoir jusqu’à 20 mois d’inventaire à la fin de l’année, exerçant une forte pression négative sur les prix. La plupart des experts considèrent très probable une chute des prix de l’ordre de 10 et 20% pour l’année 2011 sur l’ensemble du marché. Cela semble être la conséquence de l’intervention publique. Le gouvernement central par la voix de Wen Jiabao a annoncé dès début 2010 vouloir calmer la spéculation qui s’est emparée des grandes métropoles mais aussi des villes de taille plus modeste. Pour cela, il a mis en place des règles telles que l’interdiction d’acheter une seconde résidence dans certaines villes ou la multiplication par 11 des réserves financières des banques pour réduire leur capacité de prêt.

La réponse du gouvernement à pas comptés

Mais le gouvernement doit agir avec une grande prudence car le secteur de la construction est l’un des principaux vecteurs de la croissance chinoise, et incidemment des secteurs de l’acier et du ciment. Jonathan Anderson, économiste chez UBS, estimait que le marché de la construction représentait à lui seul 13% du produit national brut en 2010 soit plus de deux fois le pourcentage moyen des années 1990.

En outre, une chute trop brutale des prix pourrait entrainer la faillite d’un certain nombre de développeurs immobiliers, notamment les plus petits. Leur dette, en avril 2011, s’était accrue de 41% par rapport à avril 2010, atteignant 162 milliards de dollars. De là, une contagion aux banques via le non remboursement de certaines créances pourrait survenir.

Enfin, l’immobilier est l’investissement favori des Chinois car il fournit de meilleurs rendements que les intérêts des dépôts bancaires. Les commissions assurent aussi un rôle essentiel dans l’équilibre des finances locales. Versées par les développeurs immobiliers elles représentent une source de revenus indispensable pour les gouvernements locaux étouffés par le poids de la dette et est censée assurer le déploiement de coûteuses infrastructures.

Les fondamentaux qui soutiennent le marché immobilier restent bons car le taux d’urbanisation, actuellement de 47%, devrait atteindre 57% en 2020 et près de 70% fin 2030. Mais si la bulle se poursuit, le risque est de voir des générations de migrants ruraux, incapables de se loger, se concentrer en lisière des métropoles chinoises, témoignage malheureux d’une croissance déséquilibrée.