L'évolution de la valeur des terrains à Manhattan et le coût exorbitant de l'immobilier à New York

Cette publication, dévoilée dans le Regional Science and Urban Economics, démontre qu'en  2014, les terrains aménageables à Manhattan, hors des parcs, des routes et des autoroutes, valaient en moyenne entre 1,54 et 1,95 billion de dollars. Ce chiffre est beaucoup plus important que la totalité de la capitalisation boursière des trois plus grandes entreprises américaines cette année-là. Cette somme est équivalente à la production économique du Canada, la 10e économie la plus grande au monde.    

Les chercheurs Jason Barr, Fred Smith et Sayali Kulkarni ont obtenu ces chiffres en analysant les prix des terrains vides à Manhattan. Cela leur a permis de se débarrasser de la contrainte de la valeur des terrains par rapport à la valeur de la structure implantée sur le site en question. Les chercheurs ont développé un index de la valeur des terrains qui représente le changement dans les coûts pour ces terrains dans le temps, ajusté avec l'inflation.

L'étude démontre que la valeur des terrains à Manhattan a grandi de 5,5% chaque année, s'adaptant ainsi à l'inflation. L'index utilisé démontre une stabilité des prix dans les années 1950 et 1960. Les cours ont même plongé dans les années 1970. De 1955 à 1977, la valeur des terrains a même diminué à un taux annuel de 3,1%. Le taux a connu un parcours en dents de scie dans les années 1980 et 1990. En revanche, entre 1993 et 2009, la valeur des terrains à Manhattan a augmenté de 17% chaque année.

Les principaux problèmes majeurs rencontrés dans les zones urbaines (les inégalités croissantes, l'embourgeoisement, le prix exorbitant pour pouvoir se loger et la recrudescence de la ségrégation) seraient tous liés aux coûts prohibitifs et sidérants des terrains en zone urbaine, selon des informations de la rédaction de Citylabs.   

Pourtant par le passé, en 1626, le Hollandais Peter Minuit avait "acheté" Manatthan, "l'île au nombreuses collines" au peuple Lenape pour l'équivalent de 24 dollars en bibelots. Depuis cette époque, la plupart des collines ont été aplanies, la superficie a été agrandie grâce à des extensions territoriales. Mais l'île est surtout devenue la zone la plus inaccessible et la plus onéreuse au monde.

Le taux extrêmement impressionnant d'embauches à New York et le bon état du marché du travail à la Grosse Pomme pourraient être liés à ces bonnes performances dans le domaine de l'immobilier. Depuis près de trois décennies, Manhattan a connu une forte demande sur le plan de l'immobilier de la part de gens riches et des sièges sociaux de grandes entreprises sont revenus s'installer au cœur de la ville, ainsi que de nombreuses start up et des entreprises spécialisées dans les nouvelles technologies. Google est par exemple devenu l'un des plus grands propriétaires terriens dans la zone du "Lower Manhattan".

L'étude révèle donc le coût démesuré de l'immobilier à New York et à Manhattan et son évolution négative au cours de ces dernières années pour les habitants historiques.